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　　到任不足半年，建发华东集群总经理凌祁已经在上海楼市展现出超强行动力
。

　　他近期的工作重心聚焦于建发海宸——这个被定位为 “海派东方灯塔作品” 的高端项目 ，正成为市场关注的焦点。

　　建发海宸的展厅选址颇具巧思
，立于云际尚浦50层云端之上 。

　　这里可以俯瞰整个新江湾，当然也包括建发海宸的工地 ，还能看到五角场商圈
、复旦大学的日月双湖、新江湾生态走廊 、新江湾城公园
，给购房者留足了想象空间
。

　　2025年6月11日，建发房产官宣收购上海地产集团旗下杨浦区新江湾社区G1-06地块股权 ，让沉寂5年的新江湾城再度成为上海楼市的焦点。在商品房之外
，建发还需代建周边绿化
、中企·云翠江湾边上商业 。

　　时隔十年重回新江湾，建发显然是有备而来 ，项目的推进速度也很快。官宣拿地后案名很快公示，规划图随即公示
，10天后展厅就开放，并计划在今年9月入市首批房源
。

　　所谓“灯塔 ” ，是建发对高阶项目的专属定位
，需同时具备独特地段、稀缺资源与超强产品力。

　　建发在全国70多个城市落子200多个项目，算上建发海宸目前一共只有5个项目能被赋予“灯塔
”头衔 ，建发海宸的分量由此可见一斑 。

　　最近面世的是位于北京丰台的建发观宸
，均价达13万/㎡，今年6月首开 ，当日揽金超60亿
，创造了今年北京高端住宅开盘销售纪录
。

　　整体规划

　　G1-06地块做了高低配，拟建10栋11-13F小高层 、30栋4-6F叠墅洋房产品 ，共1156套房源
，是市区少见的超千套大型低密社区，其中 ，中小套占比50%。整盘能满足刚需和改善需求 。

　　由于体量大
、产品规格多，建发将小区大致分成了几个组团
。最东侧是小高层
，小区中轴线东侧和西侧是叠墅和洋房。社区低密部分与小高层部分被划分开来，总体是前低后高、西低东高排布 。

　　整个地块并不规整 ，为了最大利用景观和土地面积
，建发顺应地块形态和河道流向，大部分楼栋呈南偏东三四十度 ，东侧有几栋临河的楼栋南偏东角度在60度左右
，但这样的朝向，下午基本没有日照了
。只有小区最南端的四栋叠墅朝向比较正。

　　项目亮点

　　项目的亮点很多 ，我们从入口往里看 。

　　小区完全人车分流
，商业入口有落客区
。由于小区的西侧 、南侧
、东侧被绿地和河道包围，没法设置出入口 ，所以只能全部设置在北侧。

　　西侧的低层组团与东侧的高层组团
，各有各的人行/车行/消防/非机动车出入口 。

　　擅长做新中式大门的建发，自然是不会放弃这个标签。从规划图上看 ，大门的高度有5.6米，长度67.5米
，带有非常有代表性的祥云图案，这个规格的大门做下来会非常气派
。

　　与大门紧紧相连的 ，是一幢1F的配套商业
，高度有13米，再往下是一栋1F的配套商业 ，高度9米。接着就是贯穿南北约200米的中央主轴景观
，从主入口延伸到了另一头的河岸，配套有三个下沉庭院、水景 ，规划图上呈现出来的庭院造型也很别致 。

　　会所预计也会设置在主轴之上
，据说会分上下两层，一共6000多平 ，户均接近6平了
。

　　另外
，社区内还规划众多景观组团。例如，小高层组团的中心位置 、中轴线右侧的叠墅区域 ，都标识有景观架构 。

　　产品细节

　　户型配置方面，预计小高层户型面积段为100-120㎡
，洋房面积段为180-200㎡大平层，叠墅面积段为170-210㎡
。

　　1、层高很优秀 ，120㎡以下的户型层高均在3-3.05米左右
，大户型层高均在3.2米左右。例如，1#楼层高40米 ，一共13层
，层高在3.05左右；22#楼层高19.7米，一共6层 ，层高有3.2米；14#楼是6F叠墅
，总高18.75米，层高有3.1米 。

　　2
、楼间距足够 ，低密部分多数楼栋高度与间距比超过1：1
，居住舒适度会更高
。

　　3、小区东南侧的4-6F叠墅/洋房，屋顶做了特别的造型 ，非常契合建发的中式风范。

　　4 、户型设计也跟上了当下市场主流，洋房配置了多阳台+全飘窗
，部分大户型边套采用了270°转角飘窗设计 。

　　5
、高层楼栋均为2梯2户配置，北侧无连廊 ，洋房与叠拼均为1梯2户配置
。

　　建发上海新征程

　　除了建发海宸地块
，建发从上海地产集团手中一起拿下的，还有虹口北外滩山寿里片区三幅地块 ，共计斥资123.5亿。山寿里片区作为海派文化发源地
，将保留历史建筑群并进行保护性开发，打造为连接北外滩与外滩的重要文化商业节点 。

　　这类项目的开发难度大、成本高 ，在建发海宸上也已经花了很多心思
，但建发必须把项目做漂亮，一来树立新标杆 ，二来提升知名度和品牌形象。

　　曲线拿地背后
，建发近来在上海土拍市场似乎缺少了点运气
。

　　今年的前5月的土拍，建发在上海颗粒无收 ，于是另辟蹊径在6月上旬从上海国企手中协议拿地。接着，在6月中旬的五批次土拍中
，建发以12.68亿元拿下金山区一宗地块，楼面价14820元/㎡ ，溢价率9.78% 。

　　2024年建发在上海仅拿下2幅地块
，分别是与保利发展联合拿下嘉定菊园宅地 、与金茂华润联合拿下普陀桃浦宅地，都是底价获得 ，其中嘉定菊园还是远郊地块
。

　　再往前推两年
，建发在上海拿地还是比较猛的。2022年建发在上海拿了五块地，拿地权益金额将近107亿元；2023年拿了四块地 ，拿地权益金额将近90亿元 。

　　今年年初
，原海西集群总经理凌祁调任华东集群总经理
。华东集群负责城市包括北京
、上海、苏州 、无锡
、南京和苏北，其中 ，上海是华东集群的业绩贡献率第一的城市。

　　凌祁是个稳健派管理
，注重风险管理 。调任华东集群总经理之前，凌祁曾担任海西集群总经理 ，业务包括大本营厦门、福州 、泉莆
、漳龙以及川渝、长沙 、广州、南宁等城市
。

　　在神仙打架的上海市场，凌祁的挑战才刚刚开始。